In Europa e in Italia le politiche pubbliche di housing sociale sono volte a soddisfare il bisogno abitativo di una parte di quelle nuove (e vecchie) fasce sociali "deboli" che non possono accedere all'acquisto o all'affitto di un alloggio a prezzi di mercato. Fasce sempre più ampie e articolate di popolazione necessitano di un’abitazione, soprattutto in un momento storico in cui l'avanzare e il persistere di una crisi economica globale ha reso ancor più intensa e pressante una domanda di alloggi sociali (come definiti nel DM - infrastrutture e dei trasporti - del 22 aprile 2008), storicamente in Italia già consistente e poco soddisfatta da politiche abitative pubbliche. Negli ultimi trent'anni le caratteristiche sociali, demografiche ed economiche delle famiglie che per soddisfare il loro bisogno abitativo hanno necessità di ricorrere ad un alloggio sociale è profondamente mutata. La struttura della domanda di alloggi sociali comprende sempre più famiglie, spesso mononucleari e/o composte da anziani, giovani e stranieri, di ceto medio/basso a rischio di nuova povertà, in quanto interessate da precarietà reddituale e/o lavorativa. Come evidenziato in una recente indagine commissionata da Federcasa a Nomisma (2016) le abitazioni di edilizia residenziale pubblica non sono sufficienti a rispondere alla domanda abitativa espressa da quelle famiglie che avrebbero diritto ad un alloggio sociale. Inoltre su circa 758mila unità residenziali gestite in locazione da enti e aziende preposti alla realizzazione e all'amministrazione di patrimoni immobiliari destinati ad utenze con basso reddito, 652mila (86%) risultano assegnati regolarmente, mentre i restanti (14%) risultano non assegnati (sfitti o occupati abusivamente). Per provvedere all’emergenza abitativa presente in quei Centri ad alta densità di popolazione dove il divario fra offerta e domanda risulta più accentuato, i Comuni devono spesso ricorrere temporaneamente all’affitto di alloggi nel mercato privato, con grave aggravio per le finanze pubbliche. Contemporaneamente l'offerta di alloggi ERP sta progressivamente diminuendo in relazione ai processi di dismissione degli immobili ERP di proprietà di enti o dei comuni che fra il 1993 e il 2005 hanno portato ad una riduzione di oltre il 22% del patrimonio (Federcasa 2015). Per la realizzazione di nuovi alloggi di edilizia sovvenzionata, che comunque comporterebbero un nuovo consumo di suolo e tempi lunghi di soddisfacimento della domanda, sono necessari significativi investimenti che non possono essere coperti con le modalità attualmente definite, quali la vendita di una parte del patrimonio o gli accantonamenti sui ricavi derivanti dai canoni di affitto. I bandi per la costituzione delle graduatorie degli aventi diritto all'assegnazione degli alloggi sono emessi dai Comuni tenendo conto dei criteri stabiliti nella normativa regionale. Quindi i Comuni devono esaminare e verificare le domande pervenute, stilare le graduatorie degli aventi diritto ed aggiornale; ma quest'ultima verifica spesso e per lunghi periodi di tempo non viene effettuata. In tal modo un certo numero di abitazioni continua ad essere abitato dalle famiglie assegnatarie o dai loro eredi anche quando non ne hanno più diritto; contemporaneamente la ridotta composizione dei nuclei familiari porta i Comuni a non poter assegnare un certo numero di alloggi che secondo la normativa dovrebbero essere locati a famiglie con un numero alto di componenti. Tali abitazioni rimangono quindi non utilizzate e spesso vengono occupate abusivamente. In questo contesto si inserisce la presente ricerca, con l’obiettivo di stimare i costi e verificare la fattibilità e la sostenibilità finanziaria relative a delle ipotesi di frazionamento di un campione significativo di alloggi, appartenenti al patrimonio di edilizia residenziale di proprietà di Roma Capitale, non assegnabile a causa della non corrispondenza fra caratteristiche dell’offerta (dimensione alloggi superiore a 100 mq) e della domanda (poche famiglie con numero di componenti adeguato per avere assegnatati questi alloggi) e conseguentemente stimare la convenienza dell’operazione individuando i relativi benefici socio-economici per l’amministrazione capitolina.

De Matteis Federico; Guarini Maria Rosaria; Reale Luca; 2020, Il frazionamento degli alloggi di edilizia residenziale pubblica a Roma come risposta alla domanda abitativa, in AA. VV. (2020), Atti della XXII Conferenza Nazionale SIU. L'Urbanistica italiana di fronte all'Agenda 2030. Portare territori e comunità sulla strada della sostenibilità e della resilienza, Matera-Bari 5-6-7 giugno 2019, Planum Editore, Roma-Milano | ISBN 9788899237219, pp. 181-187.

I risultati della ricerca sono stati presentati nella Conferenza Nazionale SIU. L'Urbanistica italiana di fronte all'Agenda 2030. Portare territori e comunità sulla strada della sostenibilità e della resilienza, Matera-Bari 5-6-7 giugno 2019, Workshop 1.2 Opportunità abitative nelle periferie rigenerate.