Analisi e sperimentazione di modelli di valutazione e previsione dei valori immobiliari

Abstract

L' attuale situazione di crisi del comparto immobiliare caratterizzata da una pressoché immobilità del mercato immobiliare globale, dalla contrazione del credito bancario e dall'emergenza di prestiti non performanti (non-performing loans) nei bilanci delle banche, rende necessario l’utilizzo di modelli di valutazione capaci di restituire stime "snelle" e affidabili di immobili appartenenti a segmenti di mercato differenti. La presente ricerca ha come obiettivo quello di analizzare e sperimentare modelli di valutazione e previsione dei valori di mercato di immobili con differente destinazione d'uso (residenziale, commerciale, terziario, industriale ecc.). Con riferimento ad un campione di immobili residenziali (appartamenti) ubicati nella città di Bari (Italia) e recentemente compravenduti, nel lavoro è implementata un'analisi econometrica volta ad individuare le relazioni tra i prezzi di compravendita degli immobili del campione selezionato e le principali variabili mercantili che, sulla base delle indicazioni fornite dagli agenti immobiliari operanti nella zona, vengono prese in esame da compratori e venditori nelle fasi di contrattazione. Gli esiti dell' applicazione operativa della tecnica di data-driven Evolutionary Polynomial Regression adoperata per la presente analisi permetteranno di verificare la coerenza empirica dei risultati ottenuti e di enucleare il contributo di ciascun fattore estrinseco ed intrinseco selezionato dal modello sui valori immobiliari.

ULTERIORE APPROFONDIMENTO (TESTO ESTESO)

La ricerca si inserisce in un filone ancora poco esplorato che riguarda le applicazioni della metodologia econometrica EPR (Evolutionary Polynomial Regression) al settore immobiliare. Le prime sperimentazioni di questa tecnica nell’ambito delle valutazioni di massa sono state effettuate nel corso degli ultimi anni con lo scopo di analizzare, interpretare e prevedere i fenomeni immobiliari. Le notevoli ed interessanti potenzialità che caratterizzano il metodo ancora poco indagato conferiscono alle possibili successive sperimentazioni della metodologia nell’ambito del mercato immobiliare un carattere di innovatività ed originalità. Definite le principali caratteristiche considerate nel corso delle contrattazioni da compratori e venditori operanti nella zona, ed in particolare le caratteristiche tecnologiche (superficie commerciale dell’immobile, numero di bagni, livello di piano ecc.), ubicazionali (livello infrastrutturale dell’area in cui è inserito l’immobile, localizzazione del bene in riferimento alla zonizzazione fornita dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate italiana ecc.) e socio-economiche (valore di mercato medio e canone di locazione medio pubblicati dall’OMI e relativi alla destinazione d’uso e alla medesima microzona OMI dell’immobile in oggetto e con riferimento all’anno di vendita), l’obiettivo della metodologia è quello di ricercare la forma migliore della funzione, quale combinazione di vettori delle variabili indipendenti (le variabili scelte, inputs del modello) eseguendo una regressione con il metodo dei minimi quadrati per ottenere il valore dei coefficienti di ogni variabile. L’interpretazione successiva dei legami funzionali dei prezzi immobiliari con le differenti caratteristiche inserite e selezionate nel corso dell’implementazione di EPR consentirà di ottenere un modello in grado di studiare i fenomeni del mercato attuale delle compravendite relativi al segmento immobiliare e al contesto analizzati e di prevederne comportamenti futuri.

PUBBLICAZIONI

Tajani, F.; Torre, C.; M., Di Liddo, F.; (2019) Financial Feasibility Assessment of Public Property Assets Valorization: A Case Study in Rome, in S. Misra; O. Gervasi; B. Murgante, et al.,Computational Science and Its Applications, ICCSA 2019. Proceedings, LECTURE NOTES IN COMPUTER SCIENCE , vol. 11620 o vol. 11622, Cham CH: Springer

Morano, P.; Tajani, F.; Guarini, M. R.; Di Liddo, F.; Anelli, D.; (2019) A Multivariate Econometric Analysis for the Forecasting of the Interdependences between the Housing Prices and the Socio-economic Factors in the City of Barcelona (Spain), in S. Misra; O. Gervasi; B. Murgante, et al.,Computational Science and Its Applications, ICCSA 2019. Proceedings, LECTURE NOTES IN COMPUTER SCIENCE , vol. 11620 o vol. 11622, Cham CH: Springer

Morano, P.; Guarini, M. R.; Tajani, F.; Di Liddo, F.; Anelli, D.; (2019) Incidence of Different Types of Urban Green Spaces on Property Prices. A Case Study in the Flaminio District of Rome (Italy), in S. Misra; O. Gervasi; B. Murgante, et al.,Computational Science and Its Applications, ICCSA 2019. Proceedings, LECTURE NOTES IN COMPUTER SCIENCE , vol. 11620 o vol. 11622, Cham CH: Springer

ALTRI ESITI

Partecipazione come relatore al 19esimo Convegno Internazionale: "Computational Science and Its Applications – ICCSA 2019" dal 1 al 4 Luglio 2019, San Pietroburgo, Russia con i paper redatti in collaborazione con Morano, P., Tajani, F., Guarini, M.R., Torre, C.M., e Anelli, D., dai titoli: "Financial Feasibility Assessment of Public Property Assets Valorization: A Case Study in Rome" e "A Multivariate Econometric Analysis for the Forecasting of the Interdependences between the Housing Prices and the Socio-economic Factors in the City of Barcelona (Spain)".
Pubblicazione successiva dei tre proceedings su (a cura di): S. Misra; O. Gervasi; B. Murgante, et al., Computational Science
and Its Applications, ICCSA 2019. Proceedings, Part IV. LECTURE NOTES IN COMPUTER

Tipo di Ricerca

Ricerca Sapienza

Responsabile